• 房地产投资积蓄动能 商品房销售增速趋稳 发布时间:2019-02-13 13:35 作者:澳门永利娱乐
  •   年正值改革开放40周年,既是全面贯彻落实党的十九大精神的开局之年,也是实施“十三五”规划承上启下的关键年,南通市坚持政府调控和市场调节相结合,密切关注市场动向,因城因地施策,进一步促进房地产市场持续健康发展。房地产开发投资较快增长,商品房销售增速趋稳,土地购置及项目开发相对活跃,开发企业到位资金及土地储备相对充裕,为后续项目投资开发积蓄动能。

      (一)开发投资较快增长,土地购置占比提升。2018年全市房地产开发投资759.5亿元,同比增长24.5%,高于全省平均水平10.4个百分点,列设区市第三位。从结构看,全市住宅投资540.0亿元,同比增长19.9%,占房地产开发投资比重为71.1%。从构成看,建安工程投资535.6亿元,同比增长13.7%;土地购置费206.2亿元,同比增长69.8%;两者占房地产开发投资比重分别为70.5%与27.1%,相较去年此消彼长,土地购置费占比提升7.2个百分点。

      (二)新开工面积较快增长,增幅有所回落。2018年,全市商品房新开工面积1811.6万平方米,同比增长53.5%。其中,住宅类商品房新开工面积1414.4万平方米,同比增长65.2%。受前期房地产市场销售火热氛围以及土地出让节奏加快影响,开发商新开工建设较为踊跃,下半年商品房新开工面积增幅持续高位运行,四季度增速虽有所回落,但增幅保持在50%以上。

      (三)商品房销售面积创新高,增速有所趋稳。2018年,全市新建商品房销售面积1731.5万平方米,同比增长4.5%,高于全省平均水平9.6个百分点,列设区市第四位。其中,普通商品房销售面积1204.1万平方米,同比增长1.2%。近三年来,受周边城市房地产市场环境影响,全市商品房销售快速增长,2016年与2017年增速分别达28.0%与38.1%。2018年商品房月均销售面积达144.3万平方米,比前两年分别高出6.2与44.2万平方米,由于抬升的基数因素以及当前宏观政策调控影响,销售面积增速呈现下行趋势。

      (四)商品房待售面积明显下降,住宅去库存显著。2018年,全市商品房待售面积809.3万平方米,同比下降10.2%。其中,住宅类商品房待售面积447.1万平方米,同比下降22.3%,占全部商品房待售面积比重为55.2%;普通商品房待售面积434.2万平方米,同比下降5.1%,占全部商品房待售面积比重为53.7%。受房地产销售氛围持续影响,商品房待售面积明显下降,市场整体去库存效果较为显著。

      (五)企业到位资金相对宽松,期房市场活跃。全市房地产企业上年末结余资金470.5亿元,同比增长46.5%。2018年各项应付款合计299.2亿元,同比增长19.4%。本年资金来源1356.5亿元,同比增长9.6%,其中定金及预收款630.5亿元,同比增长20.9%,占本年资金来源比重为46.4%。定金和预收款资金规模的提升反映出期房市场的活跃,商品房预售制度有利于房地产企业加快资金周转、有效地满足了开发企业融资需求。尽管今年开发企业各项应付款增幅明显,但受益于去年结余资金充裕,且本年到位资金增速平稳,资金环境相对宽松,能够有效保障后续项目开发投资。

      (一)项目开发投资相对集中。2018年,全市共计656家房地产开发企业,876个房地产开发投资项目完成投资759.5亿元。其中,四个项目完成投资超过10亿元,占房地产开发投资额7.9%,土地购置费占其投资达86.9%。完成投资超过5亿元的项目共35个,占房地产开发投资额36.3%,土地购置费占其投资达55.3%;超过1亿元以上的项目共203个,即23.2%的项目完成了86.2%的投资额。整体而言,全市房地产开发项目投资集中度相对较高。

      (二)商品房销售呈现区域分化。2018年,市区商品房销售面积同比下降3.2%,县(市)区同比增长13.1%,区域分化较大。市区范围内,港闸区销售面积258.2万平方米,增速18.5%最为突出;县(市)区中,启东市销售面积285.3万平方米,居全市首位,增速为30.7%,仅次于如东县,而如东县商品房销售面积105.0万平方米,在全市范围内占比最小。从全市范围看,崇川区、通州区、如皋市销售面积已呈现负增长,崇川区降幅达30.4%。可见,当前全市商品房销售呈现较为明显的区域分化态势。

      (三)商品房库存结构性短缺与过剩并存。得益于城市发展以及周边热点城市影响,近年来南通市商品房销售增长较快,待售面积持续下降。2018年,全市商品房待售面积同比下降10.2%,其中,住宅待售面积同比下降22.3%,商业营业用房待售面积同比增长7.2%,占全市待售面积比重为22.5%。全市范围内,个别地区待售面积同比增幅较大,乡镇区域的商品房销售节奏缓慢、商业办公楼去库存相对滞后等现象依然存在。新建商品住宅待售量结构性短缺,而商业地产去库存任务犹存。

      (四)土地储备为房地产市场积蓄动能。2018年,全市43家开发企业购置土地面积373.5万平方米,同比增长66.0%。其中,海门市与崇川区土地购置面积分别占30.8%与18.2%。45家开发企业存在待开发土地面积合计549.4万平方米,同比增长49.2%。开发企业土地购置相对踊跃,待开发土地储备相对充分,为后续开发项目提供基础保障。随着储备土地逐步进入开发阶段,新开工项目及新开工面积出现增长,为房地产开发投资增长提供重要支撑,也为房地产市场长期平稳健康发展积蓄动能。

      中央经济工作会议提出的要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,准确把握住房的居住属性。“十三五”以来,南通市商品房销售均价小幅上涨,市政府及时根据国家调控政策,因城施策结合自身特点,出台政策稳定市场预期,引导理性消费。加强动态监测,促进供需平衡,规范市场秩序,促进房地产市场持续健康发展。

      (一)因城施策抓落实。近年来,南通市区实行销售价格备案制度,严格落实商品住房价格明码标价和“一价清”制度;启东市出台调控政策强调新房价格备案措施;崇川区率先公布“学位房”政策;开发区首次实行“限价”和“摇号”双举措控制地价。2018年,南通市继续实施“提高准入门槛、提高保证金和首付比例、缩短缴款时限、提高企业守信要求”等调控措施,抑制地价过快上涨;出台《南通市区新建商品房预售资金监管办法》,开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核,确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设;出台《南通市存量房交易资金监管办法》,进一步规范存量房交易市场秩序,维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益。

      (二)联合执法重监测。根据城市经济发展情况建立系统化的监管体系,建立新建商品住房销售面积及成交均价的日监测、周监测、旬监测、月监测制度,及时分析研判房地产市场发展情况。多部门联合执法,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制。通过专项检查,规范企业参拍行为,防止土地竞买串标等违规行为,遏制房地产开发经营过程中存在的超资质开发、违规销售、捂盘惜售、哄抬房价、擅自交付等违法违规行为,切实维护群众合法权益,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、发展稳定的房地产市场。

      (三)优化供地归理性。2018年下半年,南通市土地市场由热转稳,企业拿地态度从积极变为审慎,战略方向自规模扩张向实现高质量盈利转变。“低溢价”成交成为土地市场主旋律,楼市相较前期适度降温。但众多实力品牌开发企业在优质地块入市时依然会陷入多番鏖战,土地储备待开发也为后续房地产市场积蓄动能。“冷热参半”的土地市场,反映了开发商对当前及未来楼市预判之后重新回归理性的表现,因而亟需配合当前市场需求环境变化,适当调整优化土地供应计划。

      随着南通市城市与经济发展,房地产市场保持相对活跃,调控政策落实成效显现,但仍将面临多方面考验。政府应建立起健康平稳的房地产市场调控长效机制,保持各项政策落实的持续性和有效性,根据城市经济发展情况建立系统化的监管体系,提高政策精准度与执行效果,多措并举促进房地产市场持续健康发展。

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